能加杠杆的炒股平台 北京楼市，海淀跌懵了

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北京楼市处在快速转变之中。作为房价高峰的海淀，依然有不少业主“抢跑”。

马连洼的梅园2024年11月份成交了一套60平的两室一厅中楼层户型，成交价370万，折合单价6.1万每平。同户型2023年2月成交价570万，折合单价9.5万每平。一年时间，房价下跌了20万，跌幅35%。

五道口的华清嘉园11月成交了一套150平三室两厅高楼层户型，成交价1632万，折合单价10.8万每平。2023年1月同户型成交价2050万，折合单价13.6万每平。一年多时间，房价下跌418万，降幅20%。

双榆树板块的双榆树西里11月份成交的一套43平一室一厅中楼层户型，成交价355万，折合单价8.2万每平。同户型9月份成交价为380万，折合单价8.8万每平。两三个月时间，下跌25万，跌幅6.5%。

数据显示，北京目前有60%房源依然处于下跌之中，楼市分化持续。像海淀这类明显有学区溢价的房源，实际价格变动更加明显。

除了大环境因素外，海淀房价下跌还有几方面因素：

学区政策调整，高溢价学区房下跌

海淀有17个学区。虽然17个学区内的公立学校已全部纳入43个教育集团内，资源能够共享，但本身学校之间的差距不是教育集团能够弥补的。

特别是海淀规定，2019年1月1号以后在海淀买房并以房屋方式申请入学的，实行多校划片、电脑派位方式入学。这就大大增加了买房的不确定性。

市场供求结构变化，高总价二手房业主急于“抛售”

2024年，北京供地思路明显转变。特别是9月份以后，供地清单改为一月一发布，且以五环内外改善类住宅用地为主。这就大大增加了海淀高层次业主置换的选择性，二手房自然是“能抛则抛”。

例如近期朝阳酒仙桥、小红门、十八里店，海淀功德寺、朱房村，丰台万泉寺等地块基本可以确定都是改善类住宅。

再如已经开始预售或开售的丰台东铁营金茂璞逸丰宜、朝阳酒仙桥的北京宸园、永丰南的栖海云颂等也都是改善为主。

改善类产业升级，传统“次新盘”价值降低

随着新房市场黑科技越来越多，传统“次新盘”价值大打折扣。海淀房龄普遍偏老，2000年以后即算“次新”了。比如海淀传统优质盘世纪城，还是2004年建造，距今已有20年。

随着新房的“好房子”理念更加深入，比如架空层、风雨连廊、大阳台、空中花园等的应用，自然会让这部分有钱人转向更新、更好的房源。

再加上，过去的房源设计从今天来看有些不合理或者过时。例如清河橡树湾一期的复式结构等，这都会加大这部分房源“抛售”的概率。

总结

海淀虽然有各种资源优势，但房子老是事实。随着时间推移，“好房子”入市在拉高改善盘的同时，会对过去的“优质次新”价格形成一定冲击。

这也是当前很多高总价房源“以价换量”的原因之一能加杠杆的炒股平台。